住建部：进一步完善住房保障体系

1. 住建部：进一步完善住房保障体系

8月31日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在国新办举行的新闻发布会上表示，党中央、国务院高度重视解决人民群众住房问题，加快完善住房保障体系是完善群众基本住房需求的一个重要措施。“十四五”期间，住建部将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。
记者 王舒嫄
促进房地产市场平稳健康发展
“2018年，党中央、国务院决定实施房地产长效机制。经过两年多的实践，我国房地产市场总体保持了平稳运行，这充分表明了党中央、国务院关于房地产长效机制的决策部署是精准的、有效的。”住建部副部长倪虹表示，下一步住建部将继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
倪虹还表示，要保持房地产市场平稳健康发展，就要规范好房地产市场秩序。他说，7月13日，住建部会同8个部门共同印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，目的就是希望通过三年的时间，实现房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管的工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。
倪虹指出，下一步，住建部将会同有关部门督促各地落实好《通知》要求，加大房地产市场秩序整治力度，切实维护好人民群众合法权益，不断提高人民群众的满意率。住房问题一方面要保持房地产市场平稳健康发展，另一方面还要加大住房保障力度。
此外，王蒙徽表示：“保障性租赁住房重点还是要解决人口净流入的重点城市主要是大中城市，特别是这些城市的新市民和青年人的住房问题，我们现在正在抓紧推进。”
倪虹也强调，解决青年人、新市民住房问题是各级政府的职责所在，也是提高城市竞争力和可持续发展的必然要求。城市政府应有内生动力，把“要我做”变成“我要做”，下决心、下力气解决好新市民和青年人的住房问题。下一步，住建部要重点抓好政策落实，真正加快保障性租赁住房建设，让新市民和青年人人能早日改善居住条件。
探索城市更新方法路径
王蒙徽指出，我国城镇化已经进入中后期发展阶段，我国城市建设、城市发展也进入了城市更新的重要时期。从过去解决“有没有”的问题，到现在要解决“好不好”的问题。所以，要加快转变城市开发建设方式，推动城市高质量发展。当然，我国在短时间内走过了一些国家用了几百年时间走过的城镇化历程，在这个过程中，由于这么高的发展速度，在发展过程中还存在这样那样的不足，特别是“里子工程”，比如地下空间的利用和建设问题、城市内涝问题等，都需要在高质量发展过程中来解决，更好地满足人民群众对美好生活的需要。
“实施城市更新行动，要由过去大规模的增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重。城市更新的内涵应该是要推动城市结构优化、功能完善以及品质提升，而且它还是转变城市开发建设方式的一个重要抓手。”住建部副部长黄艳说。
8月31日，住建部网站公布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》明确指出，实施城市更新行动要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。
（责任编辑：王婉莹）

2. 财政部部长：坚持“房住不炒”，推动完善基本住房保障体系

财政部部长、党组书记刘昆在2月16日的《求是》杂志发表《积极的财政政策要大力提质增效》一文，其中提到要进一步保障和改善民生。保障和改善民生是全面建成小康社会的核心要义所在。
刘昆表示，围绕民生大事急事难事，精准发力、补上短板，注重普惠性、基础性、兜底性，做好关键时点、困难人群的基本生活保障，是积极财政政策的重要工作。其中，要坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制，深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作，推动完善基本住房保障体系。
刘昆在文章中提倡了“坚持艰苦奋斗、勤俭节约思想”，并 对“积极的财政政策是大力提质增效”的内涵进行了解释，包括：
一、减税降费，通过减轻企业、个人负担，促进疫情防控、拉动经济增长。
二、结构调整，通过压一般、保重点，优化财政资金配置。
三、优化分配，通过加大一般性转移支付力度，保障基层保工资、保运转、保基本民生的能力。
四、以收定支，通过明晰财政事权和支出责任，建设可持续的财政。
五、注重绩效，通过全面实施预算绩效管理，提高资金使用效益。
六、风险防控，通过财政风险控制体系，防范化解地方财政风险隐患。
刘昆表示，当前，就业形势稳中承压，教育、养老、医疗等公共服务体系与人民群众期待相比还有差距。要把稳就业作为重中之重，完善就业创业扶持政策，做好高校毕业生、农民工、退役军人等重点人群就业工作。巩固城乡义务教育经费保障机制，支持地方加快义务教育薄弱环节改善和能力提升，推动解决进城务工人员子女上学难问题。稳步提高养老保障水平，加快推进养老保险全国统筹，加大企业职工基本养老保险基金中央调剂力度，确保养老金按时足额发放。继续提高居民医保财政补助标准，提升基层特别是贫困地区医疗卫生服务能力和水平。
同时，要做好风险防控，通过财政风险控制体系，防范化解地方财政风险隐患。当前，地方政府债务风险总体可控，但风险隐患依然不少。财政部门要强化风险意识，用大概率思维应对小概率事件，既警惕本领域的风险，也防范其他领域传导过来的风险。要有效防控地方政府隐性债务风险，健全常态化监测机制，及时发现和处置潜在风险。用好地方政府专项债券，坚持“资金跟着项目走”，优化投向结构，扩大使用范围，在项目上储备一批、发行一批、建设一批、接续一批，尽快扩大有效投资，形成对经济的有效拉动。坚持市场化法治化原则，督促指导地方做实做细并严格执行化债方案，稳妥化解存量隐性债务，加快地方政府融资平台公司转型，严禁搞虚假化债将风险“甩锅”。强化监督问责，从严整治举债乱象，有效遏制隐性债务增量，配合查处地方债务风险中隐藏的腐败问题。要从全局出发，坚持底线思维，前瞻性分析研判各类潜在风险因素，做到心中有数、妥善应对，促进社会和谐稳定。
刘昆说，支持打赢疫情防控的人民战争、总体战、阻击战。加大资金投入，做好疫情防控经费保障，严谨细致推出并落实好各项财税支持政策，是各级财政部门当前最为紧迫和重要的工作。截至2月12日晚9时，各级财政共安排疫情防控资金785.3亿元，其中中央财政共安排172.9亿元。财政部门会同有关部门已经出台对确诊患者个人负担费用实行财政兜底、对参加疫情防控的工作人员享受工伤待遇保障、对参加疫情防控工作的一线医疗卫生人员给予定额临时性工作补助等10余项财税支持措施。

3. 财政部部长：坚持“房住不炒”，推动完善基本住房保障体系

财政部部长、党组书记刘昆在2月16日的《求是》杂志发表《积极的财政政策要大力提质增效》一文，其中提到要进一步保障和改善民生。保障和改善民生是全面建成小康社会的核心要义所在。  

刘昆表示，围绕民生大事急事难事，精准发力、补上短板，注重普惠性、基础性、兜底性，做好关键时点、困难人群的基本生活保障，是积极财政政策的重要工作。其中，要坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制，深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作，推动完善基本住房保障体系。  
刘昆在文章中提倡了“坚持艰苦奋斗、勤俭节约思想”，并对“积极的财政政策是大力提质增效”的内涵进行了解释，包括：  
一、减税降费，通过减轻企业、个人负担，促进疫情防控、拉动经济增长。  
二、结构调整，通过压一般、保重点，优化财政资金配置。  
三、优化分配，通过加大一般性转移支付力度，保障基层保工资、保运转、保基本民生的能力。  
四、以收定支，通过明晰财政事权和支出责任，建设可持续的财政。  
五、注重绩效，通过全面实施预算绩效管理，提高资金使用效益。  
六、风险防控，通过财政风险控制体系，防范化解地方财政风险隐患。  
刘昆表示，当前，就业形势稳中承压，教育、养老、医疗等公共服务体系与人民群众期待相比还有差距。要把稳就业作为重中之重，完善就业创业扶持政策，做好高校毕业生、农民工、退役军人等重点人群就业工作。巩固城乡义务教育经费保障机制，支持地方加快义务教育薄弱环节改善和能力提升，推动解决进城务工人员子女上学难问题。稳步提高养老保障水平，加快推进养老保险全国统筹，加大企业职工基本养老保险基金中央调剂力度，确保养老金按时足额发放。继续提高居民医保财政补助标准，提升基层特别是贫困地区医疗卫生服务能力和水平。  
同时，要做好风险防控，通过财政风险控制体系，防范化解地方财政风险隐患。当前，地方政府债务风险总体可控，但风险隐患依然不少。财政部门要强化风险意识，用大概率思维应对小概率事件，既警惕本领域的风险，也防范其他领域传导过来的风险。要有效防控地方政府隐性债务风险，健全常态化监测机制，及时发现和处置潜在风险。用好地方政府专项债券，坚持“资金跟着项目走”，优化投向结构，扩大使用范围，在项目上储备一批、发行一批、建设一批、接续一批，尽快扩大有效投资，形成对经济的有效拉动。坚持市场化法治化原则，督促指导地方做实做细并严格执行化债方案，稳妥化解存量隐性债务，加快地方政府融资平台公司转型，严禁搞虚假化债将风险“甩锅”。强化监督问责，从严整治举债乱象，有效遏制隐性债务增量，配合查处地方债务风险中隐藏的腐败问题。要从全局出发，坚持底线思维，前瞻性分析研判各类潜在风险因素，做到心中有数、妥善应对，促进社会和谐稳定。  
刘昆说，支持打赢疫情防控的人民战争、总体战、阻击战。加大资金投入，做好疫情防控经费保障，严谨细致推出并落实好各项财税支持政策，是各级财政部门当前最为紧迫和重要的工作。截至2月12日晚9时，各级财政共安排疫情防控资金785.3亿元，其中中央财政共安排172.9亿元。财政部门会同有关部门已经出台对确诊患者个人负担费用实行财政兜底、对参加疫情防控的工作人员享受工伤待遇保障、对参加疫情防控工作的一线医疗卫生人员给予定额临时性工作补助等10余项财税支持措施。

4. 如何完善我国的住房保障体系

　二、住房保障体系存在的问题及完善

　　第一，住房公积金制度。1999年4月3日，国务院颁布实施了《住房公积金管理条例》，这标志着我国住房公积金制度进入了一个法制化、规模化发展的新时期。现实施的条例是根据2002年3月24日《国务院关于修改的决定》修订后的条例。住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。可见住房公积金制度是一项强制单位和个人为个人未来购房进行储蓄的住房货币分配方式，其特点是直接以金融手段支持广大城镇职工购买住房，旨在帮助个人缓解购房压力。利用住房公积金贷款比普通商贷的利率低1%.住房公积金制度自建立以来，覆盖面不断扩大，归集额和缴存额都有了很大的提高，对中等收入者购买房屋提供了很大的支持作用。但是，该制度在实施过程中也存在着诸多不足之处。首先，虽然住房公积金制度自建立10多年来，覆盖面不断扩大，但覆盖率仍然较低。全国公积金覆盖率不到50%，仍有4000万左右的职工还未参加住房公积金制度。[2]一些企业，特别是私营企业没有缴纳住房公积金的意识，也有些企业由于资金流转不畅任意停缴。其次，住房公积金的运用率低，沉淀资金高。“就全国来看，除在上海、北京、天津、浙江、江苏、福建等6省市的公积金运用率情况比较乐观，超过了60%，其中北京高达96%，而其他省市则普遍面临运用率不足的压力。”[3]造成这一现象的原因有以下：办理住房公积金贷款条件多、手续繁琐、审批时间长，影响购房者贷款热情；虽然公积金贷款比商贷低1%，但是这个利率差很小，当商贷采取优惠利率时便优势不存。而且，利用公积金贷款可贷得额度低，即使采取商贷+ 
公积金贷款并行的方式，但也终因公积金贷款手续繁琐等弊端而使人们不得不放弃它的使用；公积金的使用仅限于购买、建造、翻修、大修资助房屋，不能用作租赁之用，这也限制了那些卖不起房的低收入者对住房公积金的使用，对于那些直至退休都卖不起房的人来说，只能等到退休再将公积金支取出来自用，这有悖于公积金作为住房保障的原意。再次，公积金缴存设定了最高缴存比率，不利于单位自主提高职工公积金额度。

　　住房公积金制度存在的这些不足都影响了其提供住房保障的力度，需要加以完善方能使其更好的发挥作用，首先，加强对我国劳动用工的管理，扩大住房公积金的覆盖率。必须改变目前我国用工制度的无序状态，凡是企业用工必须经过当地劳动管理部门的批准，并在劳动管理部门登记注册。住房公积金管理部门必须对在本市工作的人员进行跟踪，即在本市工作后，要及时办理住房公积金缴纳的有关手续。[4]逐步推进农民工参统住房公积金的改革措施，使农民工也能从中受惠。其次，赋予住房公积金中心稽查处罚职能，对不缴、欠缴住房公积金的单位予以相应处罚，迫使其按期及时缴纳。再次，提高住房公积金贷款额度，降低贷款利率，吸引人们选择公积金贷款。第四，取消最高比率限制，设定弹性比率，对于有能力且对住房公积金热情高的单位鼓励其自己确定比率提高职工住房公积金额度。第五，拓宽公积金的使用用途，以自住为目的的租赁也可申请公积金的运用，真正保障公积金用户的住房需求。第六，加强住房公积金中心的管理，强化对其的监督，简化办理程序，提高办理效率。

　　第二，经济适用房政策。1998年，我国推行经济适用住房政策，国务院发布的有关文件提出：中低收入家庭购买经济适用住房；经济适用房具有社会保障性质，目的是为实现“居者有其屋”。经济适用房是指以行政划拨土地建造，享受政府优惠政策，以保本微利（开发商利润控制在3%以下）为原则，向中低收入家庭出售的不完全产权的普通商品房。“从1998年至2002年，全国共完成经济适用住房投资3959.67亿元；经济适用住房施工面积达71644.68万平方米；经济适用住房竣工面积达42857.60万平方米；经济适用住房的竣工量占商品住宅竣工总量的41.2%，也就是说，经济适用住房已经占了中国住宅的半壁江山。”[5]按此统计数据而言，我国的经济适用住房规模已经很大，应该能够满足广大中低收入者的购房需求，而为什么实际上并没有起到其应有的效果呢？究其原因，不难发现，当时国家决定全面推进经济适用房建设，并不仅是为了解决中低收入家庭的住房需求，扩大内需，拉动经济增长也是一个重要目的。正是由于这种政策定位上的模糊性，使得经济适用房很难与商品房界分，经济适用房的房型面积如何确定，销售对象资格如何审定，经济适用房如何管理规范等问题不够明确，导致在一些地方经济适用住房被富人购买，成了富人房，偏离了它应有的目标。[6]目前经济适用房存在的问题主要是：消费主体错位，由于审核不严，高收入者往往凭借其经济优势购置多套经济适用房，剥夺了本属于中低收入者的房源；房屋面积规模普遍偏大，中小户型供应量少，而中低收入者真正能够消费起的只有那些中小户型的房屋；虽然政府限定了经济适用房的利润空间，然而，本来很低成本的经济适用房价格却也不断上涨，与普通商品房差价不大，而质量往往不如普通商品房，失却了其本来的功能。经济适用房存在的这些问题是关乎我国住房保障能否落到实处的关键所在，因此一定要下大力气认真解决这些问题。

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5. 财政部：进一步完善住房市场体系和住房保障体系！

2018年，各级财政坚决贯彻党中央、国务院有关决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强对保障性安居工程的资金保障和政策支持，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2018年全国保障性安居工程财政支出7372亿元，支持棚户区改造开工626万套，完成30万套公租房配套基础设施建设，完成农村危房改造190万户。
一、加大保障性安居工程资金筹措力度
一是各级财政积极支持保障性安居工程建设。2018年，全国保障性安居工程财政支出7372亿元，同比增长46.4%。
二是中央补助城镇保障性安居工程力度不减。2018年，中央财政一般公共预算安排用于保障性安居工程的补助资金达2442亿元。其中，补助城镇保障性安居工程2176亿元，占89.1%;补助农村危房改造266亿元，占10.9%。
二、推进政府购买公租房运营管理服务试点
为进一步完善公租房运营管理机制，更好地吸引企业和其他机构参与公租房运营管理，2018年明确在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西8个省（区），开展政府购买公租房运营管理服务试点工作，凡适合市场化方式提供的公租房运营管理服务事项，包括公租房入住和退出管理、租金收缴和房屋使用管理、维修养护和综合管理等事项，可通过政府购买服务方式实施。对不属于政府职责范围，或者应当由政府直接提供、不适合市场化方式提供的服务事项，不得实施政府购买服务。
三、加强棚户区改造债务管理
一是有序推进试点发行地方政府棚改专项债券。制定《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》（财预〔2018〕28号），探索建立棚改专项债券与项目资产、收益相对应的制度，发挥政府规范适度举债改善群众住房条件的积极作用。
二是规范棚户区改造融资行为。督促各地贯彻落实党中央、国务院关于坚决遏制隐性债务增量的决策部署，按照“开前门、堵后门”要求，将棚改融资纳入地方政府债务监管，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为，谨防棚改成为地方隐性债务“黑洞”。
四、开展保障性安居工程财政资金绩效评价
为进一步提高保障性安居工程财政资金使用效益，更好实现保障性安居工程建设目标，财政部认真组织开展保障性安居工程财政资金使用情况绩效评价，并将评价结果列为中央财政补助资金和任务分配的重要参考因素。同时，积极配合审计署等部门，对全国保障性安居工程工作开展情况进行跟踪审计，加强核查问责。
五、落实农村危房改造脱贫攻坚行动要求
贯彻精准扶贫精准脱贫基本方略，制定《农村危房改造脱贫攻坚三年行动方案》（建村〔2018〕115号），聚焦支持重点，在集中支持建档立卡贫困户等四类重点对象危房改造的基础上，进一步加大对深度贫困地区的支持力度，优先安排“三区三州”等深度贫困地区危房改造任务，提高对深度贫困地区省份的户均补助。
2019年，财政部将认真按照党中央、国务院的有关决策部署，积极协同有关部门进一步完善住房市场体系和住房保障体系，加强保障性安居工程资金筹集和管理，规范棚改项目融资管理，支持地方开展棚户区改造和农村危房改造，加强公租房运营管理，加快发展住房租赁市场，多措并举改善城乡群众居住条件。

6. 如何加快推进住房保障体系和供应体系建设

　　加快推进住房保障体系和供应体系建设　　加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。各级党委和政府要加强组织领导，落实各项目标任务和政策措施，努力把住房保障和供应体系建设办成一项经得起实践、人民、历史检验的德政工程。
　　住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。
　　党和国家历来高度重视群众住房问题。经过长期努力，我国住房发展取得巨大成就。同时，我们也要看到，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。人民群众对实现住有所居充满期待，我们必须下更大决心、花更大气力解决好住房发展中存在的各种问题。
　　加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。
　　只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。同时，总有一部分群众由于劳动技能不适应、就业不充分、收入水平低等原因而面临住房困难，政府必须“补好位”，为困难群众提供基本住房保障。
　　从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
　　要总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。
　　政府对人民作出的承诺。
　　“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右，这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。要重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造。在推进这项工作的过程中，要注意尽力而为和量力而行相结合，努力满足基本住房需求。住房是群众安身立命之所，质量安全至关重要。要优化保障性住房规划布局、设施配套和户型设计，抓好工程质量。
　　要完善住房支持政策，注重发挥政策的扶持、导向、带动作用，调动各方面积极性和主动性。
　　要完善土地政策，坚持民生优先，科学编制土地供应计划，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地。要完善财政政策，适当加大财政性资金对保障性住房建设投入力度。要综合运用政策措施，吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营。要积极探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制，形成各方面共同参与的局面。
　　保障性住房建设是一件利国利民的大好事，但要把这件好事办好、真正使需要帮助的住房困难群众受益，就必须加强管理，在准入、使用、退出等方面建立规范机制，实现公共资源公平善用。要坚持公平分配，使该保障的群众真正受益。要对非法占有保障性住房行为进行有效治理，同时要从制度上堵塞漏洞、加以防范。对非法占有保障性住房的，要依法依规惩处。

7. 如何构建政府主导的保障性住房政策体系

为了保障中低收入家庭基本住房需要，实现“住有所居”，要通过协调引导普通居民合理住房消费，调控住房市场需求，促进房地产市场和经济的健康协调发展，促进和谐社会建设。
　　调整建立以租赁为主的政府住房保障体系
    一是合并保障住房类型。针对保障对象收入水平不断变化的实际情况，可考虑取消现行经济适用房、限价房政策，合并廉租房和公共租赁房政策，在政府主导的保障房建设环节建立单一的以公共租赁房为主的新的廉租住房保障体系。
    二是分类确定保障水平。在单一租赁性保障住房范围内，按照“以人定房”、“以人定租”的原则，以家庭总收入、家庭资产、家庭人居住房面积等指标，在政府主导的保障房分配环节实施保障家庭的分类保障，确定不同的租金补贴或减免政策标准。同时，通过定期审核，实现“以人定租”的动态管理。
    三是扩大保障对象范围。要进一步加大政府投入力度，建设收购能够起到保障和调控作用的一定规模“新廉租房”房源，只有具有足够规模的房源，才能为居民提供更多样化的选择，才能影响并引导社会住房消费倾向。
    四是引导建立租赁市场。新的保障性住房制度要有利于引导建立全社会的多层次的租赁市场。首先，“新廉租房”标准租金要参考区域市场租金水平，相互衔接，一般应在无政府补贴情况下低于市场租金的20%-30%，以避免过低的租金引发以公租房谋利等一系列道德风险，也有利于支持商品房市场的健康发展；其次，政府的“新廉租房”要考虑实际情况进行差异化建设，在面积、设施等多方面与市场应有所不同，以保持适宜的保障水平；再其次，鼓励居民利用闲置住房资源出租获利，降低商品房空置率；最后引导社会单位投资集中建设租赁使用的住房。
　　政府主导下的保障性住房提供模式
    事实表明,不同的住房发展阶段会影响住房保障具体方式的选择。在住房严重短缺时期，住房价格与城镇居民家庭平均的住房支付能力差距会扩大,需要政府保障的范围相对较大。因此这一阶段，政府一方面应当采用政府直接建房方式在短期内增加供给，分流部分市场需求；另一方面应采取房租补贴的方式,调动更多社会资原提供保障住房，房租补贴此方式对住房困难家庭应更具有选择性,在管理上不但可以有效避免实物配租形式在退出机制上的执行困难,防止福利固化,而且有利于减轻保障房建设资金的支出负担。在住房供求关系相对缓和时期,市场价格波动不大，因此政府可以考虑在价格较低或价格下降幅度较大的区域购置储备部分保障性住房，以增强保障能力。

8. 完整版《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》？

　　《关于进一步加强本市房地产市场调控
　　加快推进住房保障工作的若干意见》

　　为进一步深化落实国家关于加强房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，加快推进住房保障工作，现提出如下意见：

　　一、各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。

　　二、各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。

　　严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。

　　各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。

　　三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。

　　对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。

　　停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

　　四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

　　五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

　　六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。

　　七、为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。

　　八、对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。

　　九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。

　　十、增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。

　　十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

　　房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。

　　十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　上海市城乡建设和交通委员会

　　上海市规划和国土资源管理局

　　上海市财政局

　　上海市地方税务局

　　二○一○年十月七日